【マンション管理、滞納、59条競売の法律相談】マンションの管理費との関係で、区分所有法59条1項はどんな法律ですか?

区分所有法の59条は、1項で著しい義務違反がなされ、区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難な場合で他に方法がない場合には、訴えをもって当該義務違反者たる区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求できることを規定しています。
 つまり、簡単にいえば違法はことをしている所有者がいて、みんなの利益を守れないのであれば、その部屋については競売を認めるというものです。管理費を払ってないだけでさ「共同の利益に反する行為
といえるのか問題となりますが、多額の管理費が滞納となっていて今後もその見込なら「共同の利益に反する行為」であることは裁判所は認めています。よって、滞納者に59条1項の競売請求の手続をとることができます。
 59条1項の競売請求を行うためには、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決議する必要があり、この決議より前に区分所有者に弁明の機会(つまり、言い訳の機会です。)を与える必要があります。
 
 また、59条1項の競売手続をするためには「他の方法」ではその問題をなくせないこと(除去すること)が出来ないことも、要件になっています。

この要件をみたすには、具体的には、滞納管理費の支払いを求めた支払督促の申立てや通常訴訟、先取特権の実行、和解の可能性などの要素が考慮されます。滞納者が訴訟で応訴して和解ができそうなら競売は認められず和解という方向で解決することもありえますが、その場合も一定の未払管理費の支払はされるでしょうから、そのような場合でも提訴には意味があります。管理費を長期間滞納した者がいて、滞納者に対して容易に執行することの財産がない場合には、必ずしもその前の通常訴訟が必要というわけでもないので、支払督促をして59条競売をいきなり開始してみることも試みてもよいでしょう。具体的な状況に応じて手続きの進め方を当事務所では検討しますので、お気軽にご相談ください。

参考までに59条全体の条文を下記にのせておきます。
(区分所有権の競売の請求)
第59条

第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2 第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、前条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
3 第1項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から6月を経過したときは、することができない。
4 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。