【マンション管理、滞納、59条競売の法律相談】この59条の競売請求の訴訟(裁判)とは、メリットは何ですか?

 ある区分所有者が管理費を滞納していた、それが長期にわたっていて滞納額が100万円を超えるような場合、他の区分所有者にとっては大迷惑ですよね。
支払いを求めてる判決までもらったのにまだ支払いに応じないという場合、その所有者がお金がないとか、どこにいるのかわからないから、休眠会社であるとか(これは多いです)といった事情があります。こういう場合状況を打破する方法はないようにみえます。

一方で、仮にこのマンションの部屋が健全な所有者のものとなって管理費を今後払ってくれればマンション全体の利益になりますね。

いわゆる区分所有法第59条に基づく競売請求裁判のメリットは、健全な所有者に管理組合が主導して変えられることにあります。
たとえ、マンションの価値を超える抵当権が設定されている場合でも競売を実施できることが判例上認められているため、通常なら、抵当権がついているので競売もできず所有者を変えることができないのですが、それができるのです。というのも、マンションの管理組合が、滞納管理費等を回収するために、先取特権に基づいて、または、判決に基づいて、不動産競売申立てをしても、マンションの価値以上の他の優先債権が存在するので、「君には競売するという権利がない」といわれて競売手続はできないのが原則です。これを「無剰余による取消制度」と言います(民事執行法第63条第2項)。

しかし、59条競売では、「無剰余による取消制度」は適用されないので、競売手続ができて、買受人が現れれば、管理組合はその買受人(新所有者)に対して滞納管理費等を請求することができます。つまり「健全な所有者に代わってもらえて管理費を払ってもらえる」のです。

【補足: 59条競売が可能となった理由】
59条競売の場合でも、原則のとおり民事執行法63条を適用して無剰余却下をされると競売は認められません。しかし、東京高等裁判所の判例で、平成16年に、この場合の競売請求の場合には無剰余却下がされないので、認められるという判断がされて実務的に定着しています。(なお、最近の最高裁判例で通常の共有物分割請求では、この無剰余却下はされることが明らかになりました。)